Secondo quanto previsto dall’articolo 26 del Tuir i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. In base a quanto disposto dal comma 2 se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari del diritto di proprietà o dei titolari dei diritti reali, in proporzione a ciascun diritto.
Inoltre, con riferimento agli immobili locati, la norma dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente della percentuale prevista, sia superiore al “reddito medio ordinario”, il reddito fondiario è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
Per sua natura la nuda proprietà si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti. Coerentemente, ai fini dell’imputazione del reddito, ai sensi del citato articolo 26 del Tuir, la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti ai sensi degli artt. 981 e 984 c.c. La cedolare secca è un regime di tassazione dei redditi da fabbricato concessi in locazione agevolato e semplificato, alternativo a quello ordinario, introdotto dall’articolo 3 del D.Lgs. n.23/2011, per effetto del quale per il periodo di durata dell’opzione, non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché delle imposte di registro e di bollo. Nel caso in esame, il contribuente, in qualità di nudo proprietario, pur avendo la disponibilità di fatto di una parte dell’immobile gravato di usufrutto a favore della madre che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, atteso che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, che non è imputato al nudo proprietario ai sensi dell’articolo 26 del Tuir.